引言
房客怕遇到惡房東，其實房東更怕碰到惡房客，
請神容易送神難，
租金收不到就算了，房客霸著房子不走，房東無法收回房子，
要用強硬手段趕人，又怕惹上官司，滋生了許多問題，
因此希望能透過本節目的介紹，讓民眾更能清楚瞭解法律規定及處理方式。
問題一：
房客不交房租，我只能等待租期屆滿才能趕人，在此之前只能束手無策？
答：
並不是這樣，這也是許多民眾容易誤解的一點，可以提早終止租約。
其實只要房客開始不交租金，房東就要有警覺了，
第一步要做的是催交租金，
一開始用口頭的方式就可以了，也許房客是忘了，不需要讓對方難堪，
但如果房東一次、兩次口頭通知，房客還是不交，
建議房東就不要再口頭催第三次了，
直接用存證信函的方式催告房客給付租金，這是第一步；
如果房客接到存證信函還是置之不理，下個月還是不給租金，
連續兩個月不交租金，基本上可以推定對方是沒有誠意要交租金的，
這時房東就要開始第二步了，
就是再寄第二次存證信函向房客表示他已經連續兩期沒有交租金，
房東不要再把房子租給他了，
存證信函裡第一個表示要終止租約的意思，
並訂出一個期限（通常是月底）請房客將房屋清空；
如果房客接到存證信函還是置之不理，也沒有把房屋清空，
房東就要進行第三步了，
就是提告要求房客搬走。
重點：趕房客走之前，務必將法律關係終止掉，
這也就是要做第一步第二步的原因，
沒有終止掉彼此間租賃關係前，房東不能趕人。
問題二：房客不搬走，我可以進入屋內清空房子？
答：
最好不要，這是一般人最常犯的錯，
以為房子是自己的，房客不搬離，
房東自己可以把房客的物品清空處理掉丟門外，
其實這是不正確的觀念，
而這樣的錯誤觀念可能會讓你趕人不成，反倒吃上官司，
第一個是侵入民宅，
房子是你的沒錯，但你租給房客，就是他的私有空間，
你拿鑰匙開門進去，房客可以告你私闖民宅，
第二個是竊盜，如果房客說掉了100萬，那你怎麼辦，
這下子有理也變成無理了。
所以我說要透過起訴，勝訴後聲請強制執行，由法院派警察將對方物品清空，
雖然比較麻煩，但比較沒有爭議。
問題三：如果想確認對方是不是已經搬走，怎麼辦？
答：建議找鄰里長及管區警員陪同，有公正第三人在場比較不會產生爭議，
不過還是建議在門口看一下就好，反正只是確認對方有沒有搬走，
最好避免進入巡視，否則還是會有上面講的東西掉了的問題。
問題四：要怎麼提告？怎麼強制執行？
答：
建議向法院簡易庭提告，
內容就寫：第一個我要求對方返還房屋，
第二個，我要求對方給付欠繳的租金。
有些房東會讓房客設籍登記公司，
那提告時記得要求對方必須變更公司登記。
這樣的訴訟通常判得很快，
判下來取得勝訴判決後，再向法院民事執行處聲請強制執行要求對方遷出，
這時法院就會指派警察用公權力強迫對方搬離。
問題五：我可以告房客詐欺嗎？
答：
租賃房屋糾紛是民事糾紛，
一般依照民事程序處理即可，並不建議走刑事程序，
當然房客自始就打定主意不付房租的不是沒有，這樣可能會構成詐欺罪，
不過我們的目的是把惡房客趕走，走民事程序就可以了，
並不建議另外興訟提告刑事詐欺，
畢竟現在工商社會大家都很忙，跑法院很花時間的。
另外補充一點,
就是一般人簽約都是買書店的租賃契約範本,
那個內容沒什麼問題,可以用,
但記得一點,
將自己房屋內的家具及電器做一個清單附在租賃契約後面,
甚至拍照存證,
不然房客搬走了,連你的家具跟電器都一起搬走,那就麻煩了~
總之事前的法律動作做得越完備,後續的爭議會越少～
以上一點心得跟大家分享,
謝謝大家！
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