K之前一直很抗拒買房子變成屋奴, 不過嘴巴碎碎念還是跟S有空就看房子,
最近終於下手了, 買到自己想要的房子～
（這意味著K從此邁向屋奴的不歸路～嗚嗚～）
從97年三月開始看到98年三月, 前前後後看了50間,
從一開始傻不楞登的進屋也不知道要看什麼, 到後來繞一圈看幾眼就知道好壞,
從一開始仲介不太認識我們,
到附近五六家仲介都知道有一對 眼光很刁 對附近成交情形瞭若指掌 的奧客,
春去秋來, 秋去春來的,
看房價從320以後的天價一路緩跌下來,
從屋主（投資客）姿態超高, 看到屋主（投資客）只求少賠賣出,
覺得房價已經有鬆動, 也許屋主開價還是很硬,
（有些地段的房子, 即使是豪宅旁的貧民住宅（SK2的窩就是 > <"）應該也是跌得有限）
不過成交價你不去斡旋試一試永遠不知道會是多少～
雖然很多人都講會繼續壞幾年, 不過有時候過了這個村就沒這個店,
也許再等幾年我們可以等到更好的價格, 不過未必是我們想要的房子,
況且從股市這個先行指標看來, 景氣應該已經落底,
也許不景氣會持續一陣子甚至幾年, 不過誰知道會不會迅速反彈？
就這樣, 我們買房子了, 也去登記結婚啦！
接下來是搞定 結婚典禮 跟 裝潢的事情～
PS1：分享一下我們的購屋斡旋經過好了,
97年底12月滿街都沒人在看房子, 只有我跟我老婆在看,走到哪都被奉為上賓,
98年初網路上還充斥著不要買會更低時, 我們已經在談斡旋了,
我跟我老婆講, 人多的地方不要去,
當大家都預期年底是低點時, 有人六月就會偷跑, 我們也該動手了,
有人說會更低會更低, 你相信了, 後來漲上去,那個網友會為你的人生負責嗎？不會吧！
既然是不負責任的言論, 我們就姑且聽之,
趁市場還在觀望等更低價時好好下手搶到好房子～
我們看中兩間相同（樓層相同 坪數差不多）的產品, 姑且稱為a屋與b屋,
a屋屋主是自住客, 要舉家移民美國, 但不急著賣掉, 屋主很硬, 不到一定價錢不願意鬆口,
之前已經有人提出更高的價格（高五十萬）被打回票, 真是鐵板一塊,
b屋是附近小有名氣的投資客, 他也不貪心, 賺各50萬差價就跑, 這附近有兩三間都是他的,
b屋買下後已經掛在那裡半年了, 開價一直很硬, 但最近卻頻頻下降,
可以看出屋主有點急了, 應該比較好下手～
這也是我一直說不要被個人主觀好惡所左右, 預設立場不跟投資客打交道,
生意就是生意, 能夠降價的才是好屋主, 投資客又如何？
過年前斡旋一次, 失敗作收, 屋主可是當著我們的面毫不留情面的走掉,
對我們而言, 我們沒有去懷疑這是仲介跟屋主串通出來的騙術,
這是生意, 屋主不喜歡我們提的價格, 就這樣~
過完年美國道瓊跌到七千多點,國內股市跌到四千點,
雖然我有很多錢也放在股市,跌了我心也很痛,
但是我跟我老婆說：我希望他跌, 只有跌,屋主(投資客)才會死心, 才會考慮我們提的價錢～
後來道瓊跌到六千多, 國內股市跌到三千八, 跌得我臉都綠了, 但是屋主回來找我們了～
再去談斡旋, 我們再加三十萬提出了一個我的極限價格, 屋主還是不滿意,
因為他是賠錢賣（我們都已經打聽清楚他的進貨價）他不想賠那麼多,
我們又再硬加二十萬上去才成交,
當然我也可以讓他破局再等股市更低再來斡旋,
但我不想冒險, 我發現股市有一點在止跌回升了, 股市是先期指標,
張忠謀郭台銘98年初在唉說看不到春燕, 你真的以為他沒看到？
他們早就看到訂單了, 還出來喊話是要把自家股票更壓低, 再來低價購入,
你以為他們都是佛心來的？
既然景氣有止跌, 那就不能再跟屋主戀戰, 我們決定再丟二十萬, 再高我們也沒辦法了～
當然有人會覺得我們就是被仲介跟屋主話術騙到多花錢,
但是勒, 事後來看,那加上去的二十萬很值得～
現在漲跌當然跟我無關, 但是我知道同樣的價錢現在只能買到兩房的房子, 我是多賺了一個房間,
我們之前是看了五十幾間,跟仲介聊天打聽訊息, 上網查閱成交資料,
搞到最後街頭街尾的仲介都認識我們, 我們是這樣在努力的, 還有人會覺得我們是瞎貓遇到死老鼠嗎？
幸運不會平白從天上掉下來, 你不努力只想政府幫忙,
抓不到好買點 買不到好房子, 是應該的 是必然的~
PS2：呼應一下下面文章, 我們買的應該是A級地段的C級產品,
我們認為這種產品比較保值, 萬一要換屋也比較好轉手,
又因為K很不喜歡開車, 所以捷運站是生活必需品,
加上SK2就租房子在附近, 生活圈很習慣, 就近看房很方便,
選擇地點果然是有地域性的～
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每個投資人都希望買到可以獲利的房地產，但是大多數的投資人都有被長期套牢的經驗，
他們一定覺得奇怪，
因為許多資訊都告訴他們購買店面、小套房、豪宅，或是捷運站邊的房屋可以獲利，
但為什麼買了之後，大多遭到套牢？
購買不動產會慘遭套牢？
原因其實很簡單，因為對房地產而言，「自用」和「投資」是兩種截然不同的選擇方法，
許多不專業的人，根本無法分辨，自然容易聽從許多似是而非的建議
（最典型的例子是建議購買投資自用兩相宜的產品），導致大多數的投資人慘遭套牢。
對於「投資」房地產而言，最主要的選擇指標是產品和區位（地段、location）的配合度，
如果選擇錯了，自然不易獲利。
就區位而言，如果粗分為三類：
Ａ級，最好的地區（例如信義計畫區、仁愛路名人巷）；
Ｂ級：次好的地區；
Ｃ級：郊區。
就產品而言，如果也分為三類：
Ａ級，最好的產品（通常可以造價分級）；
Ｂ級：次好的產品；
Ｃ級：較差的產品。
產品與區位互搭配
要如何判斷「產品」與「區位」的配合度，才能立於不敗之地呢？
以下五個原則，就是所有投資人必須加以掌握的：
第一，Ａ級地區，Ａ級產品，是風險最小的投資。
將最好的產品，蓋在最好的地區，不一定可以獲得最好的投資報酬，
但其投資風險卻是最小的，甚至可以大膽地說，沒有風險。
為什麼呢？因為對於最好產品的需要，永遠存在！
而這些人對地點的要求標準也最高，因此，不論轉售也好，買下後出租收取租金也好，都不必擔心風險。
最好的例子，就是最近在仁愛路的豪宅「帝寶」完工，目前銷售率雖還不太理想，
但就我的判斷，它一定會全部賣完，至於時間的長短就必須依據業主對價格的堅持程度。
故就「自住」而言，如果可以殺到一個合理價位，購買該一個案，風險甚小，
但風險小，並不代表獲利高，故就「投資」而言，報酬率不易高。
第二，Ａ級地區，Ｃ級產品，投資報酬率必然最高。
如果能在Ａ級地區買到Ｃ級的產品，因其價位必定甚低，同時，因為處於Ａ級地區，需求必然強烈，
因此，接手力量自然不必擔心，所以，風險自然也小，因此，可以說是又安全，獲利又高的投資。
因其與該地區其他產品相比，增值空間必然最大。
最好的例子是最近在信義計畫區附近有國宅抽籤，其轟動的程度，十分驚人，（中籤率只有Ｏ．一％），
原因無他，就是因為其獲利潛力甚為驚人。
同樣地，在信義計畫區內，有許多國宅，其行情價格一坪約在三十~四十萬之間．
而附近房價多在六十萬元以上，因此每有房屋出售，成交速度極快，也是很好的例子。
因此，有許多仲介公司，都將業務範圍，界定在某些Ａ級地區，
例如：大師房屋只租或銷售信義計畫區的房地產，信義房屋當初也是只銷售大安區的房地產，
都是掌握這種特性的具體例子。
第三，Ｃ級地區，Ａ級產品，風險最大。
有些極具理想性的建設公司老闆在Ｃ級地區，蓋最好的房屋，
認為可以實現個人理想與造福地方，或是認為只要房子好，不怕賣不出，
其動機與理念都令人欽佩，也可提供當地許多高水準人士的「自住」需要。
但就投資的角度而言，卻是最糟的投資，因為就價格而言，已達極限，再漲有限，
同時，因處Ｃ級地區，接手力道往往不足，因此投資者被套牢的機會極大。
最好的例子，就是有些建設公司在南崁、桃園、林口等地區，推出號稱超越頂級豪宅「信義之星」的產品，
雖然產品蓋的不錯，銷售卻十分吃力，更重要的是，若以「投資」角度購買的人，多遭套牢。
同樣地，在北海岸沿線，許多當初包裝成「造鎮」或是「第二住宅」的豪華產品，現在價格幾乎腰斬，
投資人的套牢情況嚴重，都是缺乏這種認識的具體例子。
第四，Ｃ級地區，Ｃ級產品，無投資價值。
Ｃ級產品，通常是提供給最沒有購買能力的人購買或租用，而Ｃ級地點，由於交通必然不便，
因此，會使得那些較無購屋能力的人想搬去住卻又無法長期接受（除非退休人士），
因此，空屋比例必然甚高。
就投資角度而言，如果接手力道不強，則必然脫手不易，風險自高。
就歷史經驗而言，安坑、八里、三芝等地區，曾推出許多築夢的平價住宅，
雖然當時曾吸引了許多年輕人與自由業者的青睞，但就投資人角度而言，大多慘遭套牢，
不但如此，房價還大幅跌落，造成甚大損失，因此，對於Ｃ級地區的Ｃ級產品，還是以不碰為妙。
第五，Ｂ級地區，Ｃ級產品有利，Ａ級產品不利。
對Ｂ級地區而言，多為已開發地區（老舊地區），房屋新舊雜陳情況嚴重，
對於這些地區的Ａ級住宅，不易彰顯其產品優勢，
因此，多為當地的原有居民購買自住，故增值不易（因有比價心理）。
相對地，就該區Ｃ級產品而言，一方面由於政府政策積極鼓勵更新，因此，具有投資價值，
同時，因為在Ｂ級地區，購買與租用需求皆甚強烈，再加上Ｃ級產品的購買價格可以有較大的議價空間，
因此，就投資角度而言，自然有利。
許多人購買舊市區的舊店面或住宅，一方面可與人談合建，賺取都市更新的容積獎勵，
一方面可轉售獲利，其間還可出租收益，投資甚為成功，即為最好的例子。
戰略加戰術才必勝
上述的五種原則，可以說是必勝的「戰略」原則，有了這五種判斷原則，投資選擇產品自然容易，
但不論選擇結果如何，購入的價格點也必然會影響日後獲利的具體數額。
因此，積極的議價行為仍是不可不加以重視的「戰術」原則。
本文係將投資必勝的「戰略」原則說明清楚，
但投資人在實際行動時，對議價的「戰術」方法也要加以注意，方可順利達成獲利目標。
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