引言

房客怕遇到惡房東,其實房東更怕碰到惡房客,

請神容易送神難,

租金收不到就算了,房客霸著房子不走,房東無法收回房子,

要用強硬手段趕人,又怕惹上官司,滋生了許多問題,

因此希望能透過本節目的介紹,讓民眾更能清楚瞭解法律規定及處理方式。

 

問題一:

房客不交房租,我只能等待租期屆滿才能趕人,在此之前只能束手無策?

答:

並不是這樣,這也是許多民眾容易誤解的一點,可以提早終止租約。

其實只要房客開始不交租金,房東就要有警覺了,

第一步要做的是催交租金,

一開始用口頭的方式就可以了,也許房客是忘了,不需要讓對方難堪,

但如果房東一次、兩次口頭通知,房客還是不交,

建議房東就不要再口頭催第三次了,

直接用存證信函的方式催告房客給付租金,這是第一步;

如果房客接到存證信函還是置之不理,下個月還是不給租金,

連續兩個月不交租金,基本上可以推定對方是沒有誠意要交租金的,

這時房東就要開始第二步了,

就是再寄第二次存證信函向房客表示他已經連續兩期沒有交租金,

房東不要再把房子租給他了,

存證信函裡第一個表示要終止租約的意思,

並訂出一個期限(通常是月底)請房客將房屋清空;

如果房客接到存證信函還是置之不理,也沒有把房屋清空,

房東就要進行第三步了,

就是提告要求房客搬走。

重點:趕房客走之前,務必將法律關係終止掉,

這也就是要做第一步第二步的原因,

沒有終止掉彼此間租賃關係前,房東不能趕人。

 

問題二:房客不搬走,我可以進入屋內清空房子?

答:

最好不要,這是一般人最常犯的錯,

以為房子是自己的,房客不搬離,

房東自己可以把房客的物品清空處理掉丟門外,

其實這是不正確的觀念,

而這樣的錯誤觀念可能會讓你趕人不成,反倒吃上官司,

第一個是侵入民宅,

房子是你的沒錯,但你租給房客,就是他的私有空間,

你拿鑰匙開門進去,房客可以告你私闖民宅,

第二個是竊盜,如果房客說掉了100萬,那你怎麼辦,

這下子有理也變成無理了。

所以我說要透過起訴,勝訴後聲請強制執行,由法院派警察將對方物品清空,

雖然比較麻煩,但比較沒有爭議。

 

問題三:如果想確認對方是不是已經搬走,怎麼辦?

答:建議找鄰里長及管區警員陪同,有公正第三人在場比較不會產生爭議,

不過還是建議在門口看一下就好,反正只是確認對方有沒有搬走,

最好避免進入巡視,否則還是會有上面講的東西掉了的問題。

 

問題四:要怎麼提告?怎麼強制執行?

答:

建議向法院簡易庭提告,

內容就寫:第一個我要求對方返還房屋,

第二個,我要求對方給付欠繳的租金。

有些房東會讓房客設籍登記公司,

那提告時記得要求對方必須變更公司登記。

這樣的訴訟通常判得很快,

判下來取得勝訴判決後,再向法院民事執行處聲請強制執行要求對方遷出,

這時法院就會指派警察用公權力強迫對方搬離。

 

問題五:我可以告房客詐欺嗎?

答:

租賃房屋糾紛是民事糾紛,

一般依照民事程序處理即可,並不建議走刑事程序,

當然房客自始就打定主意不付房租的不是沒有,這樣可能會構成詐欺罪,

不過我們的目的是把惡房客趕走,走民事程序就可以了,

並不建議另外興訟提告刑事詐欺,

畢竟現在工商社會大家都很忙,跑法院很花時間的。

 

另外補充一點,

就是一般人簽約都是買書店的租賃契約範本,

那個內容沒什麼問題,可以用,

但記得一點,

將自己房屋內的家具及電器做一個清單附在租賃契約後面,

甚至拍照存證,

不然房客搬走了,連你的家具跟電器都一起搬走,那就麻煩了~

 

總之事前的法律動作做得越完備,後續的爭議會越少~

以上一點心得跟大家分享,

謝謝大家!

 

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    klaw 發表在 痞客邦 留言(9) 人氣()